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Las claves de la nueva rey hipotecaria 为客户着想的新按揭贷款法

西班牙新一代的《按揭贷款法》从下周一17日起正式生效和执行,被大幅修订过的贷款法律,从多个层面加强了贷款合约的透明化,新法加强了对借贷人消费者的权利的保护,引进十多项重大新内容,属于更大程度地保护消费者的权益,废除以前立法的不公规定,限制金融单位的一些行为,加强条款的透明度,要点诸如:废除霸王条款如“触底利息条款”,固定/浮动利息合约可更改,降低提前还债手续费,放宽提前解约期限,提供贷款的金融方和借贷消费者共同分摊一些合约费、手续费,禁止在贷款合约里捆绑其他金融产品(即禁止银行提供贷款时强迫消费者买某种保险),等等。

西班牙在2月份通过了新法,新法此后颁布在政府公告BOE,依据公告,新法在发表公告三个月后生效,等于说,新一代按揭贷款法是从6月15日起生效和施行。

因法律从下周起正式施行,以下是新法的要点:

– 预备签约阶段

在正式签约前十天,银行有义务向借贷人清晰、准确地叙述清楚合约的内容、细节以及其借贷人承担的风险;在预备签约阶段提供免费咨询; 禁止引入被最高法院判为无效的条款(例如触底利息条款-cláusula suelo)。

– 提前毁约期-Vencimiento anticipado

这是重大的修改,涉及到借贷人发生违约停供时的收楼后果。旧有法律是逾期三个月即构成单方提前毁约行为,债权银行可提出诉讼,执行解约和收楼抵债。

新法将提前解约期放宽到12个月(前任政府底稿是9个月),等于债务人在停供一年后方可被银行诉讼和执行解约;或者在供款的第一阶段(首年),其逾期供款金额达到了贷款金额的3%,或者在第二阶段也即供款了15个月后,其逾期供款金额达到了贷款金额的7%时,可被诉讼和执行解约,也即执行收楼和将债务人赶出住宅。

– 滞纳加息-Intereses de demora

滞纳利息指借贷人违约断供时,可被银行以逾期违约为由追加X百分点利息,未来的法律规定,发生逾期不供款时,在约定利息基础上追加的滞纳利息最多不可高于3个百分点。这里的意思是,例如约定好的贷款利息为3%,当断供时,银行最高只能在约定利息上再追加3 个百分点即6%。旧有法律是允许银行可追加三倍利息。

– 提早偿还-Amortización anticipada

这是指贷款人有钱提前偿还债务时产生的手续费,在首10年内预先偿还,消费者须支付手续费2%,此后为1.5%。如果是固定利息合约,在首三年内提前偿还,为0.25%,如果是浮动利息,在首五年内提前偿还,为0.15%。

– 产品关联-productos vinculados

新法禁止银行在提供贷款时,在合约内加入产品捆绑条款,等于说,以条款注明这个借贷关联上其余的金融产品,例如,借贷一笔钱时,消费者会被强迫购买银行的各种保险(人寿、住宅、养老、医疗保险之类)以及须刷卡消费(即每年须刷卡消费达某金额),旧有法律允许通过条款捆绑产品,但新法予于禁止。

因新法仅是禁止在合约里加入捆绑条款文字,也即银行可以通过另一个独立的合约变相地捆绑,等于说,只要贷款合约不写有捆绑条文即可,银行可以要求消费者签贷款时,另签一个买保险合约,因此,这是法律变相地允许银行继续捆绑其余金融产品在贷款内。

– 浮动改固定-Conversión a fija

将一份浮动利息合约改成固定利息,手续费为0.15。如果在三年内后更改为免费。

– 外汇合约变更-Multidivisa

这是允许客户可将其他货币合约改为欧元合约。

– 风险警告和透明化

在签约前10天,银行须将所有贷款信息清楚、准确地通报给借贷人,必须让借贷人清晰了解合约意义、责任以及可能的后果,签约前,须由公证处确认合约内不存在不公平条款。公证处并有责任解答借贷人的疑问。

– 合约代位-Subrogación

合约代位是指一份贷款合约可以从原银行转移给另一银行,所产生的手续费由这两个银行分摊。

– 偿还能力评估

新法责令提供贷款的银行必须对借贷人的经济偿还能力作出足够的评估。

– 禁止奖励银行员工

以及禁止银行业将职员工资与贷款业绩作挂钩。这是为了遏制泛滥贷款。

– 合约费

这里涉及缔结一份贷款合约时产生的各种费用和税务的支付分担,新法确定,消费者仅支付房产估值费(tasación),其余会计(gestoría)、公证(notaría)和注册费(registro)一概由银行负担,包括法律文件行为税(impuesto de Actos Jurídicos Documentados)也是银行负担。文件副本费则由要求者支付。

– 禁止“触底利息”

新法禁止按揭贷款合约出现“触底利息条款”(cláusulas suelo),即使具备透明化也不得加入。该条款在2016年前的波动利息合约广泛存在(合约内未必出现cláusulas suelo字眼),这一条款是强迫借贷人无论息率参照指数(例如Euribor)跌至某百分点时,利息都不能等于触底条款确定的“保底百分点”。

这个“触底条款”曾被西班牙最高法院判为有理,但最后被欧盟法院在2016年判定为侵犯消费者权利的“霸王条款”而予裁定为无效,因让消费者丧失了享受波动息率下跌权利。欧盟法院的裁定未判定触底条款为非法,而是“缺乏透明度”,也即银行业在签订合约时未有向消费者阐明这一条款的厉害性后果。

-保留“良好行为守则”

所谓的“良好行为守则”(Código de buenas prácticas)诞生在2012年西班牙金融危机和严峻失业期间,当时的拉霍伊政府设立了这个非法律性金融行业守则,要点在于保护弱势群体消费者的利益,禁止银行业对违约人进行过度性的追债和没收,因曾有多人被银行逼债至跳楼自杀。守则规定银行业须允许消费者进行债务重组谈判、放宽还债日期、债务减记以及可采用“抵押偿还”(即daciones en pago),意思是当借贷人供不起楼时,可以将住房还给银行后,剩余债务也一笔勾销清零,银行没有追索未付贷款的权利。

这个非法律性的行业守则属于让银行业志愿加入。

总体而言,新法加强了对消费者权利的保护,银行在贷款业务里须服从更多责任和合理分配贷款费用。但负面影响则极可能是导致贷款的代价被提高,以及批准贷款的担保条件更苛刻,后果是底层收入者很难取得贷款。

源自: 欧浪新闻媒体

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陪产假和工作津贴

从2009年4月4日起:延长陪产假的暂时期限在2021年开始,最长为16周,等同于产假:自2019年4月1日起,陪产假延长至8个周,从出生日期算起,2020年为12周,2021年为16周。取消了为期两天的孩子出生许可证(第37.3条),如果该许可证包含在集体协议中,我们必须将其理解为适用。

更变

自04/01/2019 至 12/31/2019

自然生产:16周为自愿享受,其中6周为强制性休息产假。可以向另一方父母指定其非强制性享受期间最长4周的期限。

另一半父母:前两周完全停用8周的时间,应在分娩后立即享用。

采用收养或寄养:暂停六周的周期,和12周的自愿享受。双父母可以在12周中单独享受最多10周的时间。

从01/01/2020至01/31/2020

自然生产:16周为自愿享受,其中6周为强制性休息产假。可以指定另一半父母暂停非强制性享受期间最长2周的期限。

另一半父母:前两周完全停用12周的时间,应在分娩后立即享用。

采用收养或寄养:暂停六周的周期,和16周的自愿享受。双父母可以在16周中单独享受最多10周的时间。

补贴对象:弥补工资损失,因为她/他为了孩子而暂停工作或停止的工作合同,分娩,收养或寄养一样有效。

一般受益人:包括在一般政权和社会保障特殊制度中的员人,无论其性别如何。

受益基本要求:在生产暂停期开始之前的7年内,有过180天的保险,或在整个VIDA LABORAL 中算起来有过360天的保险。

持续时间:8周,在分娩,领养,多次寄养的情况下,从第二个孩子开始可再增加2天。

享受每周期的多种可能性:一旦完成强制性的享受假期6周后直到孩子出生12个月,双父母在暂停工作合同为去照顾孩子期间,双父母都可随意分布时间,每周累积或中断。您必须将此要求至少提前15天联系其公司。

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Permiso y prestación laboral por paternidad

Desde 01/04/2019: Se inicia un periodo transitorio para la ampliación del permiso de paternidad hasta las 16 semanas en 2021equiparandolo al de maternidad: Con efectos de 1 de abril de 2019 se produce la ampliación del permiso de paternidad a 8 semanas intransferibles para los nacimientos que se produzcan a partir de esa fecha, 12 semanas en 2020 y 16 semanas en 2021.

Se elimina el permiso de dos día por nacimienot de hijo (art.37.3), en caso de que este permiso se encuentre recogido por convenio colectivo hemos de entenderlo aplicable.

Amplicación:

Desde el 01/04/2019 hsata 31/12/2019

Madre biológica:16 semanas de las cuales 6 semanas de baja por maternidad de descanso obligatoria. podrá ceder al otro progenitor un periodo de hasta 4 semanas de su periodo de suspensiñon de disfrute no obligatorio.

Otro progenitor: Periodo de suspensión total de 8 semanasde las dos primeras, debera disfrutalas de forma ininterrumpida inmediatamente tras el parto.

Adopción guarda fines de adopción o acogimiento( ambos progenitor) de forma obligatoria: Periodo de suspensión de 6 semana disfrutar a tiempo completo de forma obligatoria y despúes de la resolución judicial por la que se consitituye la adopción o bien de la decisión administrativa. y 12 semanas de disfrutar de forma voluntaria. Cada progenitor podrá disfrutar individualmente de un máximo de 10 semanas sobre las doce totales.

Desde el 01/01/2020 hasta 31/01/2020

Madre biológica:16 semanas de las cuales 6 semanas de baja por maternidad de descanso obligatoria. podrá ceder al otro progenitor un periodo de hasta 2 semanas de su periodo de suspensiñon de disfrute no obligatorio.

Otro progenitor: Periodo de suspensión total de 12 semanasde las cuatro primeras, debera disfrutalas de forma ininterrumpida inmediatamente tras el parto.

Adopción guarda fines de adopción o acogimiento( ambos progenitor) de forma obligatiria: Periodo de suspensión de 6 semana disfrutar a tiempo completo de forma obligatoria y despúes de la resolución judicial por la que se consitituye la adopción o bien de la decisión administrativa. y 16 semanas de disfrutar de forma voluntaria. Cada progenitor podrá disfrutar individualmente de un máximo de 10 semanas sobre las 16 totales.

Objeto: Compensa a ltrabajador por salarios dejados de percibir con motivo de la suspensión de su contrato de trabajo o cese de actividad con motivo del nacimiento de hijo, adopción o acogimiento.

Beneficiarios: Trabajdores incluidos en el régimen general  y en los regímenes especiales de la Seguridad Social, cualquiera que sea su sexo.

Requisitos: Estar afiliados y en alta o en situación asimilada al alta y tener cubierto un período de corización de 180 días dentro de los 7 años inmediatamente anteriores a la fecha de inicio del período de suspensión o, 360 días cotizados a lo largo de su vida laboral.

Duracion: 8 semanas, ampliables en 2 días más por cada hijo a partir del segundo, en los supuestos de parto, adopción, acogimiento múltiples.

Posibilidad de disfrute por periodos semanales: Una vez finalizadas las seis semanas obligatorias tras el nacimiento, y hasta que el hijo/ hija cumpla 12 meses, la suspensión del contrato de cada uno de los progenitores por el cuidado de menor, podrá distribuirse a voluntad de los progenitories, en período semanales acumuladas o interrumpidas. Deberá comunicarse a la empresa con una antelación mínima de 15 días.

 

 

 

 

 

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Hacienda ‘asusta’ a pymes y autónomos: ‘Lo sabemos todo’

西班牙税局又出来恐吓小型商业和个体户说“我们全部一清二楚“,媒体这是指财政税务局近期掀起的、针对小型商业和个体户单位的“增值税查处行动”

西班牙税务局继2017年将查税目的定位在中大型以上企业后,将查税“放大镜”聚焦在小型企业(pymes-微型公司,一般指50人以下单位)和个体户工作者(autónomos-提供专业服务的单位和小商店),税务局的具体做法是先礼后兵,也即通过数据筛选和对比,当发现一些单位在增值税的申报“高于”或“低于”同行的平均申报水平时,会发出信件提醒那些纳税人有必要纠正其不正常的申报行为,让可疑者自动更正,否则将启动查处和罚款。先礼后兵是本届西班牙政府查处劳动作弊、瞒税漏税的做法,此前,劳工部和税务局在打击黑色劳工、偷税和追查海外存款时,也是以宣称“全部一清二楚”来警告纳税人。

税务局目的:

税局表示,本次“缴税提醒”是针对250万家采用“直接计算模式”的法人公司和个体公司单位,将监视他们的银行账户出入和信用卡支付等,首先的行动是信息性提示,必要时是税务行动处置

西班牙有将进320万个体户,其中85%都是采用省心的包税模式,其目的让其中20万个体户转换为“直接计算模式”,他们认为很多个体户采用包税模式来偷税漏税,已经超过了包税的适用制度。

然而…

如反对职工考勤系统一样,税务局大规模发出警告信的行动又遭遇西班牙个体户ATA协会的抨击,ATA主席Lorenzo Amor说:“让纳税人知道行业的报税标准不是坏事”,“但税局的工作方式如同胁迫,让收信人感觉受到了胁迫”,而大规模地向个体行业发出警告信,“说的是好像我们这些个体户个个都是偷税者一样”。

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La obligación de presentar RENTA 2018.

为您解读RENTA(个人所得税)的作用:

每年的5、6月份都是申报Renta(个人所得税)的月份,今年申报Renta的最后期限是2019年6月30日。我们为您解释哪种情况是强制性申报RENTA。

Renta在每年5、6月份的时候申报,是体现前一年的收支情况。就算店关门了也要做Renta。原因是,2019年的时候申报的是您2018年的一个收支情况。如果您在2018年有开过店、当过老板,哪怕只有一天,您也必须申报Renta。

什么情况下是必须申报Renta:

为您总结了以下几点原因,您可以根据自身情况,加以判断。

1. 2018年中以个人名义做过老板的,也就是所谓的个体户(autónomo),哪怕是只做过一天老板也是必须申报的;

2. 2018中只在一家公司工作过,且全年的毛收入超过22000欧元时;

3. 2018年中在超过一家以上公司的地方工作过,比如两家公司、三家公司,您都工作过或同时工作,全部总收入超过12000欧元/年,且按照收入金额从大到小进行排列,除去收入最多的那份工作外,其余总收入超过1500欧元时,则强制性申报;

4. 2018年中有通过买卖资产获得的利润,以及收到银行的利息超过1600欧元的时;

5. 2018年中有收到政府补助的,比如申请过失业金的,产后补助等。

以上这五种情况,满足任意一点,都是需要强制性申报Renta的。那么,如果不属于强制申报范围内的客户,您也可以自愿选择申报或不申报。

申报Renta的几点好处:

1. 申报Renta有可能会退税,也有可能需要您补交税。

2.RENTA最能说明您的经济能力和还款能力,如果您打算进行贷款买房,买车或租房等,银行或房东会向您索要前一年的RENTA。

3. 2018年有生过小孩子,一直有在工作,但是没有申请过没有每月100块钱的奶粉钱,或,申请过奶粉钱,但是后来不做工了所以奶粉钱停掉了,再次工作起来之后每个月的奶粉钱,都可以通过申报Renta的方式,将没有拿到的有工作月份的每月100块钱一次性退回。

4. 从2017年以来,政府对于低收入、未成年家庭成员多的家庭的应纳税额有了更大程度的减免,在此政策下,该情况人群申报Renta可能会有不同程度的退税,但具体情况仍要具体分析。

5. 在近期帮助侨胞申报Renta的经历中,有很多侨胞因为子女上私立小学的大额费用,应交税额得到了大幅度的减免,如果您也属于此类情况,不妨将材料带给我们,由我们的专业律师帮您精确计算。

control horario

La obligatoriedad del control horario para las empresas.

从ASFER,遵循保持客户了解最新监管变化的政策,我们向您咨询3月8日发布的新皇家法令8/2019的信息,所有公司必须要注册工人们的工作时间表,并保持这些记录至少4年。

  • 要注册什么?“公司将保证工作日的每日登记,其中必须包括工作日的具体开始和结束时间”
  • 和谁有关?“在每个员工中,不妨碍本条规定的时间灵活性”(E.T. 的第34条)。
  • 记录需要保留多长时间以及谁可以访问它们? “该公司将保留本条款中提到的记录四年,并仍然可为劳工人员提供,其法律代表的是劳工局和社会保障监察局。”
  • 没有注册的话会有什么后果? 另外,同样的法令8/2019也修改了社会秩序中的违法和制裁法,将没有注册的作为严重侵权的新理由。 对于没有符合条文的公司,可能罚款到626欧元至6250欧元的罚款。

因此,我们寻找了LEGALITEC,SCP公司,这个公司拥有一个符合我们所有要求点的平台,并且还具备数据保护法规的服务。 我们知道价格也很重要,因此选择了我们认为是市场上最优惠的价格且完全符合现行法规的公司。

我们将继续执行该服务,因为法律规定自2019年5月12日起强制执行,很快您将被LEGALITEC公司访问以通知您或询问您一些信息,始终以顾问的名义。 您也可以致电LEGALITEC公司,电话 –  673353554 他们为您咨询。

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Estas obligado de tener certificado RGPD en tu empresa?

欧盟《通用数据保护条例》将于5月25日在欧盟全体成员国正式生效。这被广泛认为是欧盟有史以来最为严格的网络数据管理法规。

这一条例全面加强了欧盟所有网络用户的数据隐私权利,明确提升了企业的数据保护责任,并显著完善了有关监管机制。

 

新条例拓展了有关网络用户数据的定义范围,除了姓名、证件号码、地址和网络IP地址等常规个人信息,还将反映种族、宗教信仰甚至性取向的信息都纳入了保护范围。条例赋予了用户“被遗忘权”、数据“可携带权”等权利,大幅增强了对个人数据的保护。

条例还要求企业必须以合法、公平和透明的方式收集处理信息,必须用通俗的语言向用户解释收集数据的方式,且企业有义务采取一切合理措施删除或纠正不正确的个人数据。

条例将不仅对位于欧盟内的企业发生效力,对于欧盟域外企业,无论企业在欧盟境内有无分支机构,只要它们存储、处理、交换任何欧盟个人的数据,也在这一条例的管辖范围之内。

针对违规行为,新条例的处罚力度极大。理论上,违规企业最高可能受到2000万欧元或全球营业额4%(以较高者为准)的罚款。欧盟各成员国监管机构的检查权、执法权、处罚权以及司法诉讼权等内容,以及欧盟层面的监管机构等,都在条例中得以明确界定。

《通用数据保护条例》于2016年在欧洲完成立法程序,在两年的过渡期后将于5月25日正式生效,并将取代1995年的《数据保护指令》。近期,欧盟网络用户已纷纷收到各大互联网公司基于这一新条例修改后的用户协议。

Credito-Vivienda

Nuevas medidas urgentes en vivienda y alquiler

Tras la no convalidación por el Congreso de los Diputados del anterior real decreto ley sobre medidas urgentes en vivienda y alquiler (RD-ley 21/2018, de 14 de diciembre, publicado en el BOE del 18 de diciembre de 2018) el 22 de enero de 2019, publicado el Acuerdo en el BOE del día 24 de ese mismo mes, se estaba a la espera de que el Gobierno publicara otra batería de medidas en la materia, en forma de real decreto ley nuevamente.

Esto ha tenido lugar el pasado el día 5 de marzo de 2019, con la publicación del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, cuya entrada en vigor se fija para el día siguiente, 6 de marzo de 2019.
¿Cuál esta la situación de los alquileres en la actualidad?

Los contratos de alquiler se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), norma que, en apenas dos meses, se ha visto modificada y esto ha tenido influencia en los nuevos alquileres que se hayan firmado desde el 19 de diciembre de 2018.

⇒ ¿Qué pasa con los alquileres firmados entre el 19/12/2018 y el 23/01/2019?
Estos alquileres se encuentran regidos por la versión de la LAU según la reforma realizada por el Real Decretp-ley 21/2018, de 14 de diciembre.
Consulte: Contrato de arrendamiento de vivienda aplicable a los contratos firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019

⇒ ¿Qué pasa con los alquileres firmados entre el 24/01/2019 y el 05/03/2019?
Estos alquileres se regirán por la antigua versión de la LAU, es decir, la anterior al 19/12/2018.

⇒ ¿Qué pasa con los alquileres firmados desde el 06/03/2019?
Estos contratos están regidos por la nueva versión de la LAU, con las reformas introducidas por el Real Decreto- ley 7/2019, de 1 de marzo, muy similares a las contenidas en el RD-ley de diciembre, pero con ciertas novedades.

Consulte: Contrato de arrendamiento de vivienda aplicable a los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, en caso de arrendador persona física ; Contrato de arrendamiento de vivienda aplicable a los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, en caso de arrendador persona jurídica

Aspectos centrales del nuevo RD-ley sobre medidas en vivienda y alquiler
→ Se amplía la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria del contrato de alquiler (pasan de tres a cinco años, si el arrendador es persona física, o a siete años, si es persona jurídica) y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda
→ Se mandata al Gobierno a impulsar la oferta de viviendas en alquiler asequible mediante medidas para favorecer la información y la transparencia en el mercado del alquiler, así como las políticas de vivienda o fiscales.
→ Mejora la coordinación con los servicios sociales para proteger al desahuciado en los supuestos de vulnerabilidad además de que se implementa y agiliza el procedimiento.

Como decimos, este nuevo real decreto ley se encuentra vigente desde el 6 de marzo de 2019, pero, es necesario que en las próximas semanas sea convalidado por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados, para que corra mejor suerte que el pasado RD-ley de diciembre de 2018.

Los nuevos alquileres: Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo

La Ley de Arrendamientos Urbanos es la norma que más se ve afectada por la publicadión del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo.
Duración del contrato de alquiler
La prórroga obligatoria de los contratos de alquiler pasa de 3 a 5 años si el arrendador es una persona física, y a 7 años si el arrendador es persona jurídica.

Necesidad de la vivienda por el arrendador

Una vez transcurra el primer año de duración del contrato, y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato si el arrendador comunica de forma expresa al arrendatario, la necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso de cinco años, haciendo constar la causa o causas que lo justifican, con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.

Si transcurren tres meses desde la extinción del contrato o desde el desalojo efectivo de la vivienda, y el arrendador o sus familiares no la hayan ocupado, el arrendatario en el plazo de 30 días, podrá optar entre ser repuesto en su derecho por un nuevo plazo de 5 años con las mismas condiciones, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.

Prórroga tácita
La prórroga tácita se ve ampliada, pasando de 1 hasta 3 años.

Plazo de preaviso
El plazo para comunicar la voluntad de no renovar el contrato de alquiler será de 4 meses para el arrendador, y de 2 meses para el arrendatario, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de sus prórrogas de 5 o 7 años.
Si el contrato se prorroga tácitamente, por plazo anuales hasta 3 años, el arrendatario deberá comunicar al arrendador su voluntad de no renovarlo con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades.
Esta prórroga del contrato por plazos anuales hasta los 3 años, consituye una novedad respecto al anterior RD- ley que establecía una prórroga tácita de 3 años como mínimo.

Venta de un piso arrendado
Los contratos no inscritos vuelven a tener efectos ante terceros, de forma que cuando haya una venta de un piso arrendado, el inquilino quede protegido, esté o no inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad.
Esto supone que, ”Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación…”·

De la misma forma, se establece que el adquiriente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los 5 primeros años de vigencia del contrato o 7 si el arrendador hubiera sido persona jurídica.
Estas modificaciones suponen una novedad respecto al anterior RD-ley 21/2018, de 14 de diciembre.

Subrogación por fallecimiento
Como novedad se blinda la posibilidad de subrogación, en caso de fallecimiento del inquilino, en favor de determinados perfiles vulnerables como menores, discapacitados o mayores de 65 años.

Actualización de la renta
La renta del contrato de arrendamiento podrá ser actualizada cada año en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas.
Para el caso de que haya pacto expreso sobre la actualización de la renta, ésta no podrá actualizarse por encima del Índice de Garantía de Competitividad.

Gastos de gestión
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.
En la redacción dada por el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, se establecía una salvedad que ahora ya no se prevé: “salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario”.

Fianza
Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración.

Además, este nuevo Real Decreto-ley prevé la creación de un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, ajustándose a las siguientes reglas:
a) Se elaborará en el plazo de ocho meses por la Administración General del Estado, a través de un procedimiento sujeto a los principios de transparencia y publicidad. La resolución por la que se determine el sistema de índices de referencia se publicará en el «Boletín Oficial del Estado». Contra la resolución por la que se apruebe el sistema de índices de referencia podrá interponerse recurso contencioso-administrativo.
b) Para la determinación del índice estatal se utilizarán los datos procedentes de la información disponible en la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, en el Catastro Inmobiliario, en el Registro de la Propiedad, en los registros administrativos de depósitos de fianza y en otras fuentes de información, que sean representativos del mercado del alquiler de vivienda. Anualmente se ofrecerá una relación de valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de superficie de la vivienda, agregados por secciones censales, barrios, distritos, municipios, provincias y comunidades autónomas.
Medidas en materia de propiedad horizontal: Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo.

Se refoma la Ley de Propiedad Horizontal en los siguientes puntos:

Fondo de reserva
Se estipula la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, que tendrá que ser de una cantidad no inferior al 10%
Estipulándose que el incremento de la cuantía destinada al fondo de reserva establecida en el apdo. 1.f) se podrá llevar a cabo a lo largo de los tres ejercicios presupuestarios siguientes a aquel que se encuentre en curso a 6 de marzo de 2019.

Obras de mejora de la accesibilidad
Se extiende la obligación de realizar tales obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
Medidas para viviendas de alquiler turístico: Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo
Se recoge una precisión técnica en la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico.
Se suprime la limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.
Se recoge una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial.
Es decir, se permite por una mayoría de 3/5 partes de la comunidad de propietarios, se limiten las viviendas de uso turístico o se les asignen mayores gastos comunes, de hasta un 20%.

Medidas en desahucios: Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo

Se introduce una mejora en la coordinación con los servicios sociales para proteger al desahuciado en los supuestos de vulnerabilidad además de que se implementa y agiliza el procedimiento, modificando la LEC.
Se especifica la obligación por parte de los juzgados, de fijar el día y hora exactos del lanzamiento. Esto supone una novedad resaltada en relación con la reforma realizada por el fallido RD-ley 21/2018, de 14 de diciembre.
Se introduce el trámite de comunicación a los servicios sociales y, cuando afecte a hogares vulnerables, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de 1 mes, o de 3 meses cuando el demandante sea persona jurídica.
Además, se modifica el artículo 249.1.6o de la LEC, para hacer la siguiente precisión:
«6.o Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley».

Medidas fiscales: Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo

Se centran en habilitar el gravamen en el IBI de la vivienda vacía, bonificar en el IBI la vivienda protegida en alquiler, así como la eliminación del Impuesto de Transmisiones en los alquileres de vivienda habitual.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Se exceptúa de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.
Se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, mediante su remisión a la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, al objeto de que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal.
Se crea una bonificación potestativa de hasta el 95 por ciento para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica, a la que podrán acogerse las viviendas sujetas a regímenes de protección pública en alquiler o viviendas en alquiler social en las que la renta está limitada por un determinado marco normativo.

Potenciar el mercado del alquiler
Se mejora la fiscalidad del arrendamiento de viviendas, a fin de facilitar a los ciudadanos las condiciones de acceso a las mismas:
En este sentido, se introduce una exención para determinados arrendamientos de vivienda en la LITPAJD.

Preguntas-Asesoría-Asfer-Castellón

El Reglamento sobre reconocimiento de documentos públicos entre países miembros de la UE es aplicable.

El Reglamento sobre reconocimiento de documentos públicos entre países miembros de la UE es aplicable.

  • Materias: Civil, Administrativo
  • Fecha: 18/02/2019

A pesar de encontrarse en vigor desde el 15 de agosto de 2016 ha sido a partir del 16 de febrero de 2019 cuando resultará aplicable el Reglamento sobre reconocimiento de documentos públicos entre países miembros de la Unión Europea.

La aplicación del Reglamento, obligatoria en todos sus elementos y directamente aplicable en cada Estado miembro, simplifica la circulación de determinados documentos públicos.

Fin a una serie de procedimientos burocráticos

  • Se suprime la obligatoriedad del sello de autenticidad (la apostilla). Los documentos públicos (por ejemplo, una partida de nacimiento, un acta de matrimonio o una resolución judicial) y sus copias certificadas expedidas por las autoridades de un país de la UE deben ser aceptados como auténticos por las autoridades de otro país de la UE sin necesidad de la apostilla como hasta el momento;
  • Se suprime la obligación que se imponía a los ciudadanos de facilitar al mismo tiempo el original del documento público y una copia certificada; cuando un país de la UE permite la presentación de una copia certificada de un documento público en lugar del original, las autoridades de dicho país deben aceptar una copia certificada del mismo en el país de la UE en el que se haya expedido el documento público;
  • el Reglamento suprime la obligación que se imponía a los ciudadanos de facilitar una traducción de los documentos públicos; si el documento público no está redactado en una de las lenguas oficiales del país de la UE que solicita el documento, los ciudadanos pueden solicitar a las autoridades un impreso estándar multilingüe, disponible en todas las lenguas de la UE; este impreso puede adjuntarse a su documento público para soslayar los requisitos de traducción; cuando un ciudadano presenta un documento público junto con un impreso estándar multilingüe, la autoridad receptora solo podrá exigir una traducción del documento público en circunstancias excepcionales; dado que no todos los impresos estándar multilingües se expiden en todos los países de la UE, los ciudadanos pueden comprobar aquí qué formularios se expiden en su país de la UE;
  • si las autoridades del país de la UE receptor exigen una traducción certificada del documento público presentado por el ciudadano, deben aceptar una traducción certificada hecha en cualquier país de la UE.

Salvaguardias contra los documentos públicos fraudulentos

  • Si la autoridad receptora tiene dudas fundadas sobre la autenticidad de un documento público que le haya sido presentado, podrá comprobar su autenticidad ante la autoridad de expedición en el otro país de la UE a través de la actual plataforma informática, el Sistema de Información del Mercado Interior (IMI).

¿Qué documentos públicos entran en el ámbito de aplicación del reglamento?

Es importante destacar que el Reglamento aborda la autenticidad de los documentos públicos, pero no el reconocimiento de sus efectos jurídicos en otro país de la UE. El reconocimiento de los efectos jurídicos de un documento público sigue estando regulado por la legislación nacional del país de la UE en el que el ciudadano presenta el documento.

Se entiende por «documentos públicos» los documentos expedidos por una autoridad pública, como:

  • los documentos dimanantes de un órgano jurisdiccional o de un funcionario vinculado a un órgano jurisdiccional;
  • los documentos administrativos;
  • las actas notariales;
  • las certificaciones oficiales que hayan sido puestas sobre documentos privados;
  • los documentos diplomáticos y consulares.

De esta forma, la Administración española no podrá exigir la apostilla de un documento público expedido en otro Estado de la Unión Europea,  cuando el objetivo del mismo sea sobre estas materias o ámbitos:

  • el nacimiento;
  • el hecho de que una persona está viva;
  • la defunción;
  • el nombre;
  • el matrimonio (incluidos la capacidad para contraer matrimonio y el estado civil);
  • el divorcio, la separación judicial o la anulación del matrimonio;
  • la unión de hecho registrada (incluidas la capacidad para registrarse como miembro de una unión de hecho y la condición de miembro de una unión de hecho registrada);
  • la cancelación del registro de una unión de hecho, la separación judicial o la anulación de una unión de hecho registrada;
  • la filiación;
  • la adopción;
  • el domicilio o la residencia;
  • la nacionalidad;
  • la ausencia de antecedentes penales;
  • el derecho de sufragio activo y pasivo en las elecciones municipales y en las elecciones al Parlamento Europeo.

Fuente: Portal Europeo de e-Justicia

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RECLAMAR LA RETENCIÓN DE IRPF DE LA PRESTACIÓN DE MATERNIDAD

En la fecha de 10/10/2018 – se publicó por error un borrador en la página de Hacienda que indicaba que:

Los contribuyentes que hubieran percibido estas prestaciones en los años 2014, 2015, 2016 y 2017 podrán solicitar la rectificación de la declaración de IRPF en la que hubiesen incluido tales rentas.

Si las rentas fueron percibidas en más de un año, deberán solicitar la rectificación de la declaración de IRPF de cada año.

En los PRÓXIMOS DÍAS LA AEAT HABILITARÁ UN FORMULARIO ESPECÍFICO DE SOLICITUD, cuyo uso facilitará y acelerará la tramitación de la devolución procedente, en el que la persona perceptora de la prestación deberá indicar los años en los que ha percibido la prestación y un número de cuenta bancaria de su titularidad, donde se abonará la devolución que proceda.

No será necesario adjuntar a la solicitud un certificado de la Seguridad Social acreditativo de las prestaciones por maternidad percibidas, puesto que en cada caso la AEAT recabará directamente de la Seguridad Social toda la información precisa para la resolución del procedimiento.

SOLICITUDES DE RECTIFICACIÓN DESESTIMADAS CON ANTERIORIDAD A LA STS DE 03/10/2018

En el caso de solicitudes de rectificación de declaraciones que hayan sido desestimadas con anterioridad a la fecha de la sentencia:

– Si el recurso todavía se encuentra pendiente de resolución, será el correspondiente órgano revisor el que se pronuncie sobre la aplicación al caso de la doctrina del Tribunal Supremo.

– Si la resolución desestimatoria de la solicitud de rectificación de la declaración hubiera adquirido firmeza, no será susceptible de revisión en ninguna instancia y no procederá devolución alguna.

AQUELLAS QUE HAYAN SIDO MADRES EN 2018…

En relación con las prestaciones públicas por maternidad percibidas durante este año 2018, en la próxima campaña de renta la AEAT ofrecerá los datos fiscales incorporando tales prestaciones como rentas exentas y las retenciones soportadas como plenamente deducibles. Los contribuyentes solo tendrán que confeccionar y presentar sus declaraciones utilizando los datos fiscales que se les ofrezcan.»

El cuerpo de Técnicos  del Ministerio de Hacienda que se agrupan en la Asociación Profesional Gestha, han recomendado a través de un comunicado de prensa que las madres que tengan derecho a la devolución de IRPF en las prestaciones por maternidad que como consecuencia de la Sentencia del Tribunal Supremo, ya que con seguridad se va a publicar una herramienta informática que haga más fácil y rápido su devolución.

Como la Seguridad Social ha paralizado el pago de la prestación de maternidad durante 15 días para pasar a no retener el IRPF. Es por esto que esta Agrupación Profesional de Técnicos de Hacienda recomienda esperar unas semanas para solicitar las devoluciones.

Por parte de Hacienda, se teme que se colapse la Administración por las primeras peticiones y que sin duda dicha espera redundará en beneficio de la gestión de devoluciones.

En caso de que la solicitud sea considerada procedente, el órgano competente de la AEAT practicará una liquidación provisional que rectificará la declaración presentada y en unos meses devolverá la cantidad indebidamente cobrada más los intereses de demora que correspondan.

Hacienda trabajara conjuntamente con la Seguridad Social, para que el Instituto Nacional de la Seguridad Social, desglose la información correspondiente a la prestación de maternidad y de las retenciones efectuadas y esta información será remitida a los interesados.

No obstante facilitamos un modelo de reclamación de la OCU (Organización de consumidores y Usuarios) https://www.ocu.org/dinero/renta-impuestos/modelos/solicitud-de-rectificade cion-de-autoliquidacion-y-devolucion-prestacion-maternidad# por si fuera de interés de nuestros lectores la reclamación inmediata frente a Hacienda. Esto, aunque es contrario a lo que aconseja la Asociación Profesional de Técnicos de Hacienda, damos ambas posibilidades a nuestros lectores para que decidan su forma particular de reclamar esas retenciones. Cuando Hacienda nos de a conocer la forma telemática de presentar solicitud, puntualmente se lo haremos saber.