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Las claves de la nueva rey hipotecaria 为客户着想的新按揭贷款法

西班牙新一代的《按揭贷款法》从下周一17日起正式生效和执行,被大幅修订过的贷款法律,从多个层面加强了贷款合约的透明化,新法加强了对借贷人消费者的权利的保护,引进十多项重大新内容,属于更大程度地保护消费者的权益,废除以前立法的不公规定,限制金融单位的一些行为,加强条款的透明度,要点诸如:废除霸王条款如“触底利息条款”,固定/浮动利息合约可更改,降低提前还债手续费,放宽提前解约期限,提供贷款的金融方和借贷消费者共同分摊一些合约费、手续费,禁止在贷款合约里捆绑其他金融产品(即禁止银行提供贷款时强迫消费者买某种保险),等等。

西班牙在2月份通过了新法,新法此后颁布在政府公告BOE,依据公告,新法在发表公告三个月后生效,等于说,新一代按揭贷款法是从6月15日起生效和施行。

因法律从下周起正式施行,以下是新法的要点:

– 预备签约阶段

在正式签约前十天,银行有义务向借贷人清晰、准确地叙述清楚合约的内容、细节以及其借贷人承担的风险;在预备签约阶段提供免费咨询; 禁止引入被最高法院判为无效的条款(例如触底利息条款-cláusula suelo)。

– 提前毁约期-Vencimiento anticipado

这是重大的修改,涉及到借贷人发生违约停供时的收楼后果。旧有法律是逾期三个月即构成单方提前毁约行为,债权银行可提出诉讼,执行解约和收楼抵债。

新法将提前解约期放宽到12个月(前任政府底稿是9个月),等于债务人在停供一年后方可被银行诉讼和执行解约;或者在供款的第一阶段(首年),其逾期供款金额达到了贷款金额的3%,或者在第二阶段也即供款了15个月后,其逾期供款金额达到了贷款金额的7%时,可被诉讼和执行解约,也即执行收楼和将债务人赶出住宅。

– 滞纳加息-Intereses de demora

滞纳利息指借贷人违约断供时,可被银行以逾期违约为由追加X百分点利息,未来的法律规定,发生逾期不供款时,在约定利息基础上追加的滞纳利息最多不可高于3个百分点。这里的意思是,例如约定好的贷款利息为3%,当断供时,银行最高只能在约定利息上再追加3 个百分点即6%。旧有法律是允许银行可追加三倍利息。

– 提早偿还-Amortización anticipada

这是指贷款人有钱提前偿还债务时产生的手续费,在首10年内预先偿还,消费者须支付手续费2%,此后为1.5%。如果是固定利息合约,在首三年内提前偿还,为0.25%,如果是浮动利息,在首五年内提前偿还,为0.15%。

– 产品关联-productos vinculados

新法禁止银行在提供贷款时,在合约内加入产品捆绑条款,等于说,以条款注明这个借贷关联上其余的金融产品,例如,借贷一笔钱时,消费者会被强迫购买银行的各种保险(人寿、住宅、养老、医疗保险之类)以及须刷卡消费(即每年须刷卡消费达某金额),旧有法律允许通过条款捆绑产品,但新法予于禁止。

因新法仅是禁止在合约里加入捆绑条款文字,也即银行可以通过另一个独立的合约变相地捆绑,等于说,只要贷款合约不写有捆绑条文即可,银行可以要求消费者签贷款时,另签一个买保险合约,因此,这是法律变相地允许银行继续捆绑其余金融产品在贷款内。

– 浮动改固定-Conversión a fija

将一份浮动利息合约改成固定利息,手续费为0.15。如果在三年内后更改为免费。

– 外汇合约变更-Multidivisa

这是允许客户可将其他货币合约改为欧元合约。

– 风险警告和透明化

在签约前10天,银行须将所有贷款信息清楚、准确地通报给借贷人,必须让借贷人清晰了解合约意义、责任以及可能的后果,签约前,须由公证处确认合约内不存在不公平条款。公证处并有责任解答借贷人的疑问。

– 合约代位-Subrogación

合约代位是指一份贷款合约可以从原银行转移给另一银行,所产生的手续费由这两个银行分摊。

– 偿还能力评估

新法责令提供贷款的银行必须对借贷人的经济偿还能力作出足够的评估。

– 禁止奖励银行员工

以及禁止银行业将职员工资与贷款业绩作挂钩。这是为了遏制泛滥贷款。

– 合约费

这里涉及缔结一份贷款合约时产生的各种费用和税务的支付分担,新法确定,消费者仅支付房产估值费(tasación),其余会计(gestoría)、公证(notaría)和注册费(registro)一概由银行负担,包括法律文件行为税(impuesto de Actos Jurídicos Documentados)也是银行负担。文件副本费则由要求者支付。

– 禁止“触底利息”

新法禁止按揭贷款合约出现“触底利息条款”(cláusulas suelo),即使具备透明化也不得加入。该条款在2016年前的波动利息合约广泛存在(合约内未必出现cláusulas suelo字眼),这一条款是强迫借贷人无论息率参照指数(例如Euribor)跌至某百分点时,利息都不能等于触底条款确定的“保底百分点”。

这个“触底条款”曾被西班牙最高法院判为有理,但最后被欧盟法院在2016年判定为侵犯消费者权利的“霸王条款”而予裁定为无效,因让消费者丧失了享受波动息率下跌权利。欧盟法院的裁定未判定触底条款为非法,而是“缺乏透明度”,也即银行业在签订合约时未有向消费者阐明这一条款的厉害性后果。

-保留“良好行为守则”

所谓的“良好行为守则”(Código de buenas prácticas)诞生在2012年西班牙金融危机和严峻失业期间,当时的拉霍伊政府设立了这个非法律性金融行业守则,要点在于保护弱势群体消费者的利益,禁止银行业对违约人进行过度性的追债和没收,因曾有多人被银行逼债至跳楼自杀。守则规定银行业须允许消费者进行债务重组谈判、放宽还债日期、债务减记以及可采用“抵押偿还”(即daciones en pago),意思是当借贷人供不起楼时,可以将住房还给银行后,剩余债务也一笔勾销清零,银行没有追索未付贷款的权利。

这个非法律性的行业守则属于让银行业志愿加入。

总体而言,新法加强了对消费者权利的保护,银行在贷款业务里须服从更多责任和合理分配贷款费用。但负面影响则极可能是导致贷款的代价被提高,以及批准贷款的担保条件更苛刻,后果是底层收入者很难取得贷款。

源自: 欧浪新闻媒体

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